商品房宣传资料算不算合同内容?有这些内容就算
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问:合同太长,没细看就签字了,出点岔头该咋办?

据此,买受人在商品房销售广告和宣传资料中的说明和允诺,符合以下三个条件的,即可视为要约:第一,该内容是对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。如,广告称房屋为混凝土结构、居住区绿地、电梯、车库、健身、购物、收视等设施齐全等,对规划范围之外的周边环境的渲染、描述等应予除外。第二,对房屋的说明和允诺应具体确定。如小区绿化率达到80%、每单元配有日本原装三菱电梯两部等。第三,该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。只要买受人就该具体明确的说明和允诺提出与出卖人签订商品房买卖合同的,即使该内容未订入商品房买卖合同中,也应视为合同内容,出卖人交付的房屋及相关设施不符合广告和宣传中的具体确定的说明和允诺的,应承担违约责任。这不仅符合《合同法》的规定和客观实际,也有利于保护买受人权益和规范出卖人的经营行为,建立维护市场诚信制度。而缔约过失责任虽可对买受人给予适当的补救,但对买受人遭受的信赖利益损失无法计算,司法实践中难以操作,极易造成权利滥用和法律适用的不统一,也不利于对买受人合法利益的保护。

值班律师辽宁安行律师事务所贺白雪

来源:法信精选

新闻来源:沈阳晚报

我们认为,对商品房销售广告的内容性质认定,应根据具体情况区别处理,不能机械地将其一概作为要约邀请。

答:自己拍摄和录制的影音资料,只要不是违法取得,是可以作为证据使用的。简单举几个例子:为了调取不忠证据,如果在自己家安放录音设备取证是合法的。但如果是安放在第三人的住宅、办公室,就不具备合法性。再如,在第三人居室内通过某些手段获取的两人亲昵的影音资料就不具备合法性,但如果是在公共场合获取的两人亲昵的影音资料就具有合法性。通过法律禁止出售的窃听设备获得的证据是不具备合法性的。

案例要旨:出卖人在销售广告、宣传资料中就商品房开发规划范围内的相关教育优惠措施所作的说明和允诺具体确定,对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,购房者基于对此的信赖才购房的,该宣传内容应当视为要约,出卖人违反的,应当承担违约责任。

问:偷拍偷录的证据有效力吗?

案号:甬海民初字第379号

答:合同签了字就具有法律效力,“没看合同”在任何情况下都不能作为抗辩的理由。签合同时不仅要仔细阅读,对合同中的小字注解等还要特别注意。对合同条款要明确其含义,不确定含义的条款要充分交换意见,千万不要怕麻烦,不要对格式合同过于信任,不看内容就签字。

但是,好的学区房就意味着高房价

答:一般情况下,签订合同时,未载入其中的广告和宣传资料的内容不能视为合同内容。但结合合同法第十四条对要约的相关规定,当广告或宣传资料的内容具体确定,并表明经受要约人承诺,要约人即受该意思表示约束时,该类广告或宣传资料的性质就不是要约邀请,而应视为要约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”

商品房销售广告原则上为要约邀请,但说明和允诺具体明确并对房屋价格的确定有决定性作用的,视为要约

问:商品房宣传资料算不算合同内容?

根据《合同法》第14条关于要约的规定,如果意思表示内容具体确定,并表明经受要约人承诺要约人即受该意思表示约束时,该意思表示即为要约。在实际生活中,买受人往往也正是基于出卖人在宣传资料中对房屋及相关设施所作的具体确定的说明和允诺才决定购买房屋的。我们认为,如出卖人对其开发项目规划范围内的商品房及相关基础设施所作的一些说明和允诺具体确定,并对房屋价格的确定有决定作用,足以让买受人产生信赖而签订商品房买卖合同的,此时,买受人就此内容向出卖人提出订立合同的行为已使销售广告的对象和内容具有特定化,根据《合同法》第14条关于要约的规定,该说明和允诺的内容应视为出卖人是向买受人发出的要约,而买卖合同的订立则为买受人对要约的承诺。

第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示,该意思表示应当符合下列规定:

(摘自《房地产纠纷裁判思路与规范指引》,韩延斌着,人民法院出版社2014年版)

由于目前商品房买卖合同均是由出卖人提供的格式合同,即使双方当事人可就格式合同之外的宣传广告内容进行协商约定,但因出卖人在房地产市场中处于强势地位,销售广告和宣传资料中的一些具体确定的说明和允诺内容没有订入买卖合同之中,而纠纷也正是因交付使用的房屋与说明和允诺不符发生的。为保护弱势群体买受人的合法利益,根据《商品房买卖合同解释》规定,即使该说明和允诺没有明确订立在合同之中,也应认定为合同内容,出卖人违反该内容的,应承担违约责任。

审理法院:江苏省高级人民法院

审理法院:宁波市海曙区人民法院

购房人与开发商、中介产生的纠纷不断

来源:裁判文书网

来源:法信

案例要旨:开发商在报纸媒体上发布的销售广告下方较为醒目位置印有“学区房”字样的,该广告的内容属于商品房屋相关配套设施的说明和允诺,对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。因此,该允诺应视为要约,应视为合同内容。

案号:淮民一终字第00168号

第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。

内容具体确定;

表明经受要约人承诺,要约人即受该意思表示约束。

法律依据

裁判规则

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