3000点又破!大跌原因几何?居民购房意愿创三年
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作者: 格隆汇 大导演

市场分析

正荣地产于3月24日,公布2018年全年成绩单。截至2018年年底,正荣地产录得营业收入人民币264.53亿元,同比增长32.3%;股东应占利润人民币21.21亿元,同比增长50.5%;归母核心利润人民币19.52亿元,同比增长70.7%。

1. 暴跌分析

此次全年业绩公布后,正荣地产有望进一步引起市场关注。主要原因在于近期地产板块火热,不少成长型内房股在跨越了2017-2018的下行周期后,再创新高,如新城发展控股、中国奥园等。这些内房股体现出几个特征:

老王:3000点再见!

1、销售规模超越千亿,业绩持续保持高成长;2、聚焦区域,业务总部及大本营所在区域保持高速发展,业务清晰;3、近年融资通畅,并未受到国内政策限制,在目前流动性释放的环境下,市场预期反转,对公司估值进一步提升。

老李:3000点来回见……

我们可以看到,正荣完全符合上述特征,但是正荣2018年初上市,股价整体保持平稳。但是对比之下,新城的股价则表现出5年10倍的快速增长。因此正荣未来前景十分值得期待的,下面我们详细回顾公司2018年发展状况。

这是周一两个股民的对话。确实,今年4月以后,指数一直在箱体震荡,11次攻上3000点,又11次失守3000点,每次下跌,都让人感觉3000点再也回不去了。

一、步入千亿,成长性突显

《擒牛社》周末文章谈到,接下来一段时间,由于估值和涨幅问题,大多数核心资产在未来的表现可能走弱,最近国家大基金开始减持,其实是很有道理的,国家大基金在A股的收益接近翻番,目前减持一部分落袋为安是很正常的操作。近期这些科技股会跟随下调。结果一语成谶,周一指数出现调整,很多人感觉吃了碗大面。

先看第一的特点,就是正荣具备高成长性。

有关大基金减持为啥影响这么大,我们多说两句。

我们回顾房地产的业绩表现有一条十分明晰的逻辑线:合约销售-营业收入-利润。对于正荣地产这类周转较快的地产企业而言,今年的合约销售收入将影响明年公司的营业收入,从而影响明年的利润。因此合约销售时公司业绩增长的先行指标。

周五盘后,兆易创新、国科微、汇顶科技先后公告,国家集成电路产业投资基金将减持三只半导体设计公司各1%。

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虽然大基金一期在2014年设立的时候,就设定了5年投资期、5年回收期,同时大基金一期减持的资金,最终还是会投入到国内芯片产业中去。但是减持这个动作,最市场短期情绪扰动确实较大。

首先公司规模在2018年突破千亿门槛,截至2018年年底,正荣地产合约销售金额达到1080亿元,根据克而瑞的排名,公司市场规模进入行业前20。而在前20的企业中,正荣地产的增速也是十分突出的。

因为这会勾起持股者的消极联想,比如,现在半导体公司涨这么高,是不是大基金觉得估值贵了?现在只减持了1%,后面还会不会减持?

看营收方面,公司营业收入264.53亿元,同比增长32.3%,对比增速为54%的合约销售金额,可见公司业绩上的成长性是可持续的,预计未来业绩的增速还有望进一步提升。

不过由于周一跌幅已经很大,已经把减持的利空消化掉了一大部分。后面再出类似消息,影响会边际减弱。

而对比营收,利润方面的增速更为惊人。截至2018年年末,正荣归母核心净利润为19.52亿元,同比增长70.7%。而核心净利润是排除掉公允价值变动之后的利润,因此在核心利润增速超越营收增速的情况下,通常表明公司的毛利率及净利率在快速提升。

另外提示两个可能会影响市场的小因素,第一是欧美和港股通休市。24日、25日、26日三天,欧美过圣诞,要休市3天。港交所也会有2天半的休市。到时候沪深港通渠道会暂时关闭,每天会少几十亿的北向资金,对盘面有一定影响。

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截至2018年12月30日,正荣的毛利率为22.8%,同比去年提升1.7个百分点,而净利润率方面,公司净利润率从2017年5.7%,提升到7.4%。盈利能力的提升是利润快速增长的主要原因。

但外资似乎对咱A股恋恋不舍,周一尾盘外资持续流入,可能他们也觉得指数回到低位还是加仓时机吧。

业绩高成长性一直备受市场及投资者欢迎,但是从长远看,公司持续增长的核心是在土地储备。公司的战略布局是否清晰,是否具备长期潜力,这个是投资者需要关注的。

此外,到了年底,券商资管等机构会做结算,部分机构可能会抛股票兑现受益,也对市场短期构成一定压力。

二、聚焦区域,长三角与海西持续爆发

中期来看,按照我们之前谈到的市场中期分析框架来看,当下企业盈利触底,货币政策仍在宽松期,贸易谈判暂时落地风险偏好回暖,同时大盘仍处于低位,市场整体机会大于风险,这个中线大框架大家要清楚。

土储上,正荣实行“1 6 X”的布局,简单来说为1个总部,6大区域,X个城市。公司的土储分布的区域分为长三角、海西、中部、西部、环渤海及珠三角六大区域。其中长三角和海西区域占比最高,分别为39.8%及28.9%。

现阶段,要重点关注中长期高景气和后续有望密集催化的方向。比如中长期景气趋势明确的消费电子(苹果 华为 小米)、游戏和新能源汽车。另外,2020年2-3月经济数据有望验证实际改善,“顺周期”仍有较高的配置价值,比如我们之前谈到的房地产、银行和工程机械等都要关注起来。

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2. 居民未来3个月购房意愿创近三年新低

我们从今年的公司的合约销售贡献前十的城市可以看出,公司大本营主要集中于长三角和海西地区。的确,这两块地区相连,一起组成了东南沿海的主要城市群。这两个区域,近年经济和人才都有一个持续性的爆发,这推动了这两大区域房地产行业的稳定增长。近年许多高增长的房地产企业大本营和总部都是深耕这两个区域。

央行周一公布份报告,报告显示未来3个月内准备出手购买住房的居民占比为20.7%。这个比例创下了2017年以来新低。购房意愿大幅下降的同时,看好房价上涨的人也在变少。

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